[연합뉴스]



올해 서울 아파트 시가총액이 103조원에 육박하는 것으로 나타났다. 정부의 강력한 규제 시그널이 나오면서 마포·성동·광진의 시총과 거래량이 급증했다.

서울 아파트 상위 5개구 대비 하위 5개구의 비율은 약 10대1로, 양극화가 뚜렷하게 나타났다. 내년에도 강력 규제로 인한 거래 위축과 자금 선별화 등에 따라 초양극화 국면이 지속될 것으로 보인다.
30일 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원이 국토교통부 실거래가 공개시스템 자료를 분석한 결과, 올해 1월 모바일야마토 1일~12월 30일 서울 아파트 실거래 시가총액은 102조9665억원으로 집계됐다.
이는 전년 동기(69조2359억원) 대비 33조7306억원(48.7%) 증가한 수치다.
거래량도 2024년 5만7723건에서 2025년 8만635건으로 2만2912건(39.7%) 늘었다.
올해 아파트 시장은 정책에 따른 카카오야마토 변동성이 컸다. 6.27 대책으로 대출 한도가 6억원으로 제한되고 9.7 주택공급대책에서 규제 시그널이 나오면서 비규제 지역인 마성광(마포·성동·광진)의 거래량과 시가총액이 눈에 띄게 증가했다.
마성광 시총은 9조2788억원에서 16조4336억원으로 7조1548억원(77.1%) 증가하며 세 권역 중 가장 높은 성장률을 기록했다. 비중도 1 릴게임몰메가 3.4%에서 16.0%로 2.6%p 상승했다.
9.7 주택공급대책 때 비규제 지역에 대한 규제 시그널을 통한 마지막 대출 수요가 몰린 영향으로 분석된다.
특히 성동구는 한강 조망, 성수동 개발, 강남 접근성이라는 삼박자를 갖추면서 ‘제2의 강남’으로 부상했다. 시가총액이 4조986억원에서 7조3326억원으로 3조2340억 바다이야기사이트 원(78.9%) 급증했다.
강남3구와 용산의 시가총액은 33조4618억원으로 지난해(27조509억원)보다 23.7% 증가했는데, 권역별로는 가장 적은 증가량이다.
올해 3월 서울시가 토지거래허가구역을 강남3구와 용산 전역으로 확대하면서 갭투자가 막히고, 이에 따라 투자 수요는 물론 ‘갈아타기’ 실수요까지 억제돼 거래량이 야마토게임예시 급감했다.
6.27 대출 규제도 결정적이었다. 스트레스 DSR 2단계 시행으로 대출 한도가 사실상 6억원 수준으로 제한되면서 현금 동원력이 있는 수요만 접근 가능해졌다.
상위 5개 자치구(강남·송파·서초·성동·강동)의 시가총액 합계는 44조2975억원으로 전체의 43.1%를 차지한다. 반면 하위 5개구(금천·강북·종로·도봉·중랑) 합계는 4조4665억원으로 4.3%에 불과하다.
상위 5개구 대비 하위 5개구의 비율은 약 10:1로, 서울 아파트 시장의 양극화가 여전히 뚜렷함을 보여준다.
단지별 시가총액 1위는 송파구 파크리오로 316건 거래에 7927억원을 기록했다. 2위 헬리오시티(7170억원), 3위 잠실엘스(5854억원)까지 송파구 단지가 상위 3위를 석권했다.
3.3㎡당 평균단가 1위는 성동구 아크로서울포레스트로 2억5290만원을 기록했다. 평균 거래가격 143억원, 최고가 290억원으로 서울 최고가 단지의 위상을 보여줬다. 2위 강남구 한양1차(2억2960만원), 3위 서초구 래미안원베일리(2억2853만원)가 뒤를 이었다.
서울 아파트 최고가 거래는 성동구 아크로서울포레스트 274㎡가 290억원에 거래된 건이다. 3.3㎡당 3억4936만원의 단가를 기록했다. 2위는 용산구 나인원한남 274㎡(250억원), 3위는 강남구 PH129 274㎡(190억원)가 차지했다.
양지영 위원은 “내년에는 대출 규제와 실거주의무 강화로 레버리지를 활용한 투자 경로가 사실상 차단되고 자기자본 중심의 시장 환경이 지속·강화될 전망”이라며 “이 과정에서 거래 위축과 자금 선별화가 동시에 진행되며, 지역·상품·단지별 차별화가 심화되는 ‘초양극화 국면’으로 전개될 가능성이 크다”고 전망했다.