인근에서 재개발 논의가 이어지고 있는 서울 성동구 행당동 한 아파트 단지. 윤채원 기자



"흑석도 못 살까 봐 불안한 사람 많죠. 여기(서울 동작구 흑석동 아크로리버하임)는 '마용성'보다 비싼 거 아시죠. 노량진뉴타운 대규모 개발만 끝나면 이 일대도 신축 대단지로 변할 것이라고 보는 사람이 많아요."

11월 26일 서울 동작구 흑석동과 성동구 행당동 인근 부동산공인중개업소는 한산한 모습이었다. 동작구에서 공인중개사사무소를 운영하는 A 씨는 "10·15 대 황금성오락실 책 이후 거래량이 확 줄었다"며 "매수자는 체감상 절반 정도 감소했지만 신고가가 계속 나오다 보니 집주인은 호가를 낮추지 않고 있다"고 전했다. 성동구 부동산공인중개사 B 씨도 "매물이 워낙 귀하다 보니 같은 평형을 본 적이 있으면 더 보지 말고 바로 계약하라고 권하기도 한다"고 말했다.
정부가 10월 15일 서울 전역과 경기 12개 지역 바다이야기2 을 토지거래허가구역 및 규제지역(투기과열지구·조정대상지역)으로 묶고 대출을 조이는 초강력 수요 억제책을 내놓은 이후 서울 아파트 가격이 큰 폭으로 올랐다. 아파트 매매 수요를 억누르고자 역대급 규제를 내놨지만 아파트 매수세가 꺾이지 않는 기현상이 나타난 것이다.

재건축·재개발 호재가 상승세 견인KB부동산의 11월 전국 바다이야기APK 주택 가격 동향에 따르면 서울 아파트 매매가격은 전월 대비 1.72% 올라 2020년 9월(2.00%) 이후 5년 2개월 만에 가장 큰 폭으로 상승했다. 상승폭은 올해 최고 상승률을 기록한 지난달(1.46%)보다 더 컸다.

이번 달 서울에서 가장 많이 오른 지역은 동작구(3.94%)였다. 이어 성동구(3.85%), 광 릴게임골드몽 진구(3.73%), 마포구(3.41%), 송파구(2.74%), 중구(2.70%), 강동구(2.35%) 등 한강벨트를 중심으로 상승세가 두드러졌다. 25개 자치구 가운데 가격이 떨어진 곳은 하나도 없었다.
상승률 1·2위를 기록한 동작구와 성동구의 공인중개사들은 재개발·재건축 소식이 상승세의 핵심 요인이라고 입을 모았다. 정비구역 지정이나 바다이야기하는법 재건축 추진 단지의 경우 매물이 나오기 무섭게 신고가로 계약이 체결된다는 설명이다. 동작구는 서울 핵심 재개발사업으로 꼽히는 흑석뉴타운과 노량진뉴타운이 있고, 성동구 역시 성수전략정비구역 사업을 추진 중이다. 윤수민 NH농협은행 부동산 전문위원은 "지금 시장은 재개발·재건축 위주로 움직이는 모습"이라며 "마포는 상승폭이 둔화하는 반면, 성동은 오름세가 강하다(그래프 참조)"고 말했다. 이어 "지금 매수자는 단기간 차익보다 입지·미래 가치를 보고 들어오는 실수요 성향이 강하다"고 덧붙였다.
실제 가격 상승도 가팔랐다. 흑석동 명수대현대 78.07㎡(이하 전용면적 기준)는 10·15 대책 이후 25억9000만 원 신고가를 기록했다. 5월 같은 타입 거래가보다 6억 원 오른 수준이다. 성수동 강변금호타운 59㎡ 역시 4월 21억4000만 원에서 대책 발표 후 28억5000만 원까지 뛰었다.




‘똘똘한 한 채' 심리도 집값 부추겨동작·성동 일대 공인중개사들은 매수자 다수가 신혼부부나 어린 자녀가 있는 실수요자라고 전했다. 공인중개사 A 씨는 "토지거래허가구역 시행 전엔 경기 지역 신축에 마음이 뺏긴 부부가 많았는데 지금은 20년 넘는 구축도 마다하지 않고 서울 입지를 더 중요하게 본다"고 말했다. 그는 "규제가 심해지면 앞으로는 서울에 집을 살 기회가 없을 거라는 불안이 한몫하는 것 같다"고 덧붙였다.

실수요자도 매물 절벽을 호소했다. 내년 결혼을 앞둔 30대 중반 C 씨는 "복도식 아파트를 보러 가면 복도에 우르르 줄을 서서 기다려야 한다"며 "서로 '오늘 결전의 날'이라고 소곤대기도 한다"고 말했다. 온라인 부동산 커뮤니티에는 "요즘 시장에서 신고가 무서우면 집 못 산다"는 내용의 글이 잇따라 게시되기도 했다. 이날 만난 공인중개사들도 "규제 이후 전월세 가격이 가파르게 올라, 수요자 사이에서 월세로 100만~150만 원씩 내느니 차라리 대출이자를 갚겠다는 심리가 더 강해졌다"고 말했다.
전문가들은 아파트 가격이 떨어질 만한 요인이 부족하다고 진단했다. 김인만 부동산경제연구소 소장은 "정부가 거래량을 줄이려는 건지, 가격을 잡겠다는 건지 불분명하다"며 "11월 26일 발표된 후속 조치에서 2000년대의 2기 신도시 대책이 아직까지 나오고 있다"고 말했다. 윤수민 위원은 "지금은 상승폭이 둔화돼야 할 시기지만, 매수 수요보다 매물이 더 급격히 줄어든 상태"라며 "단지당 실제 거래 가능한 매물은 1~2개 수준인 곳이 많다"고 설명했다. 이어 "단기적으로 소진될 매물은 이미 다 빠져나간 상황이라 정책 효과를 판단하려면 연초 흐름을 지켜봐야 한다"고 덧붙였다. 

윤채원 기자 ycw@donga.com





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