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서울 강남구 '개포우성7차' 재건축 도시정비사업의 입찰 제안서가 공개됐다. 시공사 선정을 한 달가량 앞두고 수주전에 뛰어든 삼성물산과 대우건설이 조합원 표심 잡기를 위해 내세운 '회심의 카드'에 관심이 쏠린다.  
26일 정비업계에 따르면 삼성물산과 대우건설은 최근 강남구 일원동 일대에 각각 홍보관을 열었다. 양사는 각각 단지명을 '래미안 루미원', '써밋 프라니티'로 정했다. 삼성물산이 기호 1번을, 대우건설이 기호 2번을 받았다.
치열한 수주전이 벌어지고 있는 가운데 조합은 어떤 회사를 택해야 유리할까.
<한경닷컴>이 입수한 각사의 입찰제안국약품 주식
안서 비교표를 살펴보면 대안설계 기준 공사비의 경우 삼성물산은 6756억원으로 3.3㎡(평)당 868만원을, 대우건설은 6777억원으로 3.3㎡당 879만원을 제시했다.
공사비로 보면 삼성물산이 더 낮지만, 단순 가격으로는 어떤 시공사가 더 유리한지 판단하기 어렵다는 게 정비업계의 시각이다. 한 정비업계 관계자는 "강남권의 경우 공사비가 배당주식
낮으면 '싼 게 비지떡 아니냐'는 얘기가 나오기도 한다"며 "그렇다고 공사비가 비싸면 '부담스럽다'는 얘기도 나오기 때문에 단순히 공사비만 비교해선 어떤 회사가 유리하다고 말하긴 어렵다"고 설명했다.



개포우성7차아파트 시공자 입찰제안서 비교표. 사진=유채영 기자.
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조합 사업비 조건도 양사가 확연히 다른 조건을 내놨다.
삼성물산은 사업비 전액을 회사의 신용보증을 통해 진행하기로 했다. 사업비는 향후 조합 수입 재원으로 상환하면 된다는 조건이다.
대우건설은 입찰보증금 300억원을 양도성예금증서(CD)+0.0% 조건으로 이미 대여했다. 연도별코스피지수
이후 시공사로 선정되면 사업비 프로젝트파이낸싱(PF)을 통해 사업비 전액을 조합에 빌려준다. PF를 통한 금리도 CD+0.0%다. PF가 실행될 때 조합은 이미 받은 300억원을 대우건설에 내주면 된다. 상환은 분양 수입이 발생하면 우선 상환한다는 조건이다.
결국 금리가 중요하다. 삼성물산은 회사의 신용보증으로 자금을 조달한다. 삼성물산은인터넷야마토게임
AA+ 신용등급을 보유하고 있다. 돈을 빌려줄 금융기관들이 AA+ 신용등급을 바탕으로 기준금리를 삼고 여기에 가산금리를 더해 최종 금리를 내놓는다.
대우건설은 CD+0.0% 금리다. 주택도시보증공사(HUG)가 보증을 선다. 마찬가지로 금융기관들은 HUG를 보고 최종 금리를 제시한다. 건설사 자체 보증보다 HUG 보증을 통하면 금리가 더 낮아진다는 정비업계 의견이 많다.



삼성물산 '래미안 루미원' 모형도. 사진=삼성물산


조합원의 이주를 돕는 이주비 부분도 양사의 전략이 달랐다. 기본 이주비의 경우 주택담보인정비율(LTV) 50%이지만 지난달 말 나온 6·27 부동산 대출 규제로 한도가 6억원으로 정해졌다. 결국 추가 이주비가 얼마나 나오느냐가 조합원들이 관심을 두는 포인트다.
삼성물산은 주택담보인정비율(LTV) 100%+@를 제안했다. 삼성물산 신용을 바탕으로 자금을 조달한다. 다만 금리는 자금조달시점의 시중 최저금리라고 제시했을 뿐 구체적인 금리는 제시하지 않았다. 상환은 입주일 또는 입주 기간 만료일 중 빠른 날 상환하는 조건이다.
대우건설은 삼성물산보다는 낮은 LTV 50%를 내놨다. 마찬가지로 구체적인 금리는 제시하지 않았다. 금융기관의 경쟁입찰을 통해 가장 낮은 금리를 제시하는 금융사를 선택한다는 계획이다. 상환은 입주할 때 하면 된다.
이 부분 역시 조합원들 사이에서 선호도가 갈릴 전망이다. 삼성물산은 LTV를 100%로 높게 제시한 만큼 여유롭게 자금을 빌릴 수 있다는 장점이 있다. 다만 많이 빌린만큼 이자 부담도 커진다. 반면 대우건설은 LTV를 50%로 삼성물산보다는 낮게 제시해 빌릴 수 있는 총금액은 적지만 조합원들이 말 그대로 '이주'를 하는 데는 큰 무리가 없다는 설명이다. 이주비 총액 자체도 줄어들기 때문에 조합원 개인이 지는 이자 부담도 상대적으로 덜하다.



대우건설 '써밋 프라니티' 모형도. 사진=대우건설


설계 측면에서 눈에 띄는 부분은 스카이브릿지 유무다.
삼성물산은 스카이브릿지를 제시하지 않았다. 대신 2개 랜드마크 주거동 최상층에 스카이커뮤니티를 짓기로 했다. 스카이브릿지를 인허가 문제로 사업 지연을 초래할 수 있는 '불안 요소'로 봤다는 게 삼성물산의 설명이다. 다만 삼성물산은 지난해 수주한 용산구 남영2구역과 한남4구역 등에서 스카이브릿지를 제안하기도 했다.
대우건설은 개포 최장 길이의 스카이브릿지(90m)로 두 동을 연결해 스카이 어메니티를 조성할 계획이다. 대우건설은 서초 푸르지오써밋, 과천 푸르지오써밋, 더비치 푸르지오써밋 등 스카이 어메니티 시공실적을 보유하고 있다.
개포우성7차가 서울 지하철 3호선 대청역 역세권 단지인 만큼 지하철역과의 연결 여부도 조합원들에겐 중요하다. 삼성물산은 대청역과 단지 사이 연결을 고려한 지하철역 연계특화설계를 반영했다. 단지와 역을 연결하기 위해 인허가도 지원한다는 계획이다. 대우건설은 단지와 대청역을 직통 연결하고 공사비 80억원을 회사에서 부담한다고 제안했다.
공사 기간 내 물가 변동에 따른 공사비 책정 방식도 엇갈렸다.
삼성물산은 공사가 지연돼 물가가 변동했을 때 공사비 조정 방법으로 건설공사비지수(주거용 건물)와 소비자물가지수의 산술평균을 적용하기로 했다. 실착공 이후 물가 변동에 따른 공사비 인상이 없고 실착공 전 물가 상승분은 100억원 한도로 삼성이 부담한다는 계획이다. 대우건설은 건설공사비지수(주거용)와 소비자물가지수 중 낮은 값을 적용하기로 했다. 입찰 마감일로부터 18개월간 유예된다.
통상 건설공사비지수보다 소비자물가지수가 변동 폭이 더 작다. 삼성물산은 두 지수의 평균을 내서, 대우건설은 낮은 쪽을 적용하기 때문에 해당 조건에서 대우가 더 유리하다.



이 밖에도 공사 도급조건도 엇갈렸다.
삼성물산은 철거공사는 이주완료 이후 9개월 이내, 공사 기간은 43개월을 제한했다. 공사비 지급 방법은 분양불을 제시했다. 분양불은 분양 대금과 상관없이 공사비를 내야 하는 방식이다. 분양 시기와 방법에 대해선 선분양, 골든타임분양 또는 후분양을 선택할 수 있게 했다. 책임준공확약서는 제출하지 않았다.
대우건설은 철거공사는 이주가 끝나고 7개월 이내, 공사 기간은 47개월이다. 공사비 지급 방법은 '분양수입금 내 기성불'(공사 완료 부분에 대한 대금 지급)을 제시했다. 이 방법은 분양대금 수입이 생기면 시공사가 수입에서 공사 진행률만큼 공사비를 받아 가는 방식이다. 분양 시기와 방법은 선분양, 임대 후 분양, 후분양, 준공 후 분양 4가지 중 1가지를 선택할 수 있도록 했다. 책임준공확약서는 제출했다.
한 정비업계 관계자는 "조건만 놓고 봤을 땐 삼성물산보다는 대우건설이 훨씬 파격적인 조건을 내놨다"며 "'누가 더 좋은 조건을 조합에 제시했느냐'가 핵심이 아니다. 대우건설이 제시한 조건이 삼성물산이라는 '벽'을 넘을 수 있는지가 중요하다"고 말했다.
한편 개포우성7차 재건축 조합의 시공사 선정 총회는 내달 23일 예정돼 있다. 삼성물산과 대우건설은 시공사 선정 총회 하루 전날인 다음 달 22일까지 홍보관을 운영한다.
이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com