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당일 작업대출 정비사업 성공, 행정적 간소화만으론 역부족리스크 감수할 투자 자금+추가분담금 등 자본력 뒷받침돼야조합 설립 이전 단계, 공공·시공사·조합 아닌 투자자 자본 필수“투자자 사업의 초기 동력이라면, 실수요자는 사업의 완성 엔진”[송승현 도시와경제 대표] 서울시가 정비사업 소요 기간을 평균 18년 6개월에서 13년으로 단축하겠다고 밝혔다. 정비구역 지정과 조합 설립을 동시에 지원하고, 전 단계에 처리기한제를 도입해 사업의 속도를 높이겠다는 구상이다.서울의 한 아파트 공사현장(사진=연합뉴스)한편, 중앙정부 역시 주택 공급 확대라는 방향성엔 동의하고 있다. 김윤덕 국토부 장관 후보자는 “도심 정비사업 규제 완화는 필요하지만, 공공의 이익에 부합해야 한다”며 재건축 초과이익환수제(재초환)는 유지하고, 대신 용적률 인센티브 확대 등으로 민간 사업성을 보완하겠다고 밝혔다.즉, 서울시는 행정 속도에 초점을 맞추고, 정부는 공공성 유지에 방점을 두며 정비사업을 ‘이상적인 공급 수단’으로 삼고 있다. 하지만 시장의 현실은 이들과 따로 논다. 사업이 실질적으로 추진되려면 행정적 간소화만으로는 부족하며, 두 가지 ‘현실 자산’이 반드시 필요하다.하나는 리스크를 감수할 투자 자본이고, 다른 하나는 추가분담금을 감당할 경제적 실수요자다. 이 둘이 빠진 정비사업은 설계도만 그려놓은 신기루에 불과하다.서울시와 정부는 재건축 재개발사업을 바라보는 시각에서 ‘투기수요’에 대한 경계심이 짙다. 조합원 지위 양도 제한, 분양권 전매 금지, 토지거래허가제, 실거주 의무 강화, 재초환 도입 등이 연이어 나온 이유다. 투기세력이 시장에 들어와 가격을 띄우고, 수익을 챙긴 뒤 빠져나간다는 논리는 설득력 있게 들린다.하지만 문제는 정부가 ‘투기’로 간주하는 대상이 곧 사업의 자금줄 역할도 맡는다는 사실이다. 특히 조합 설립 이전 단계에선 공공도, 시공사도, 조합도 자금을 대지 않는다. 이 시점에 시장에 먼저 들어와 토지를 매입하고, 용역비를 내고, 행정 절차를 진행하는 것은 투자자다.정부는 이들을 투기세력이라 규정하며 시장 진입 자체를 원천 차단한다. 그러나 그 결과는 명확하다. “정비사업의 첫 단추가 채정비사업 성공, 행정적 간소화만으론 역부족리스크 감수할 투자 자금+추가분담금 등 자본력 뒷받침돼야조합 설립 이전 단계, 공공·시공사·조합 아닌 투자자 자본 필수“투자자 사업의 초기 동력이라면, 실수요자는 사업의 완성 엔진”[송승현 도시와경제 대표] 서울시가 정비사업 소요 기간을 평균 18년 6개월에서 13년으로 단축하겠다고 밝혔다. 정비구역 지정과 조합 설립을 동시에 지원하고, 전 단계에 처리기한제를 도입해 사업의 속도를 높이겠다는 구상이다.서울의 한 아파트 공사현장(사진=연합뉴스)한편, 중앙정부 역시 주택 공급 확대라는 방향성엔 동의하고 있다. 김윤덕 국토부 장관 후보자는 “도심 정비사업 규제 완화는 필요하지만, 공공의 이익에 부합해야 한다”며 재건축 초과이익환수제(재초환)는 유지하고, 대신 용적률 인센티브 확대 등으로 민간 사업성을 보완하겠다고 밝혔다.즉, 서울시는 행정 속도에 초점을 맞추고, 정부는 공공성 유지에 방점을 두며 정비사업을 ‘이상적인 공급 수단’으로 삼고 있다. 하지만 시장의 현실은 이들과 따로 논다. 사업이 실질적으로 추진되려면 행정적 간소화만으로는 부족하며, 두 가지 ‘현실 자산’이 반드시 필요하다.하나는 리스크를 감수할 투자 자본이고, 다른 하나는 추가분담금을 감당할 경제적 실수요자다. 이 둘이 빠진 정비사업은 설계도만 그려놓은 신기루에 불과하다.서울시와 정부는 재건축 재개발사업을 바라보는 시각에서 ‘투기수요’에 대한 경계심이 짙다. 조합원 지위 양도 제한, 분양권 전매 금지, 토지거래허가제, 실거주 의무 강화, 재초환 도입 등이 연이어 나온 이유다. 투기세력이 시장에 들어와 가격을 띄우고, 수익을 챙긴 뒤 빠져나간다는 논리는 설득력 있게 들린다.하지만 문제는 정부가 ‘투기’로 간주하는 대상이 곧 사업의 자금줄 역할도 맡는다는 사실이다. 특히 조합 설립 이전 단계에선 공공도, 시공사도, 조합도 자금을 대지 않는다. 이 시점에 시장에 먼저 들어와 토지를 매입하고, 용역비를 내고, 행정 절차를 진행하는 것은 투자자다.정부는 이들을 투기세력이라 규정하며 시장 진입 자체를 원천 차 당일 작업대출